Mercado inmobiliario en el Estado de New York creció en primer cuatrimestre de 2013

Durante abril de 2013, el mercado inmobiliario en el Estado de New York tuvo un impulso a nivel de ganancias producto de la cantidad de ventas concretadas: Asimismo, se incrementó el precio promedio de las viviendas en la zona y la cantidad de ventas pendientes. Esta información la dio a conocer la Asociación de corredores inmobiliarios del Estado de New York. (New York State Association of REALTORS). En el mismo mes, las ventas de viviendas unifamiliares, casas adosadas y apartamentos de lujo se incrementaron en un 8,5% en comparación con abril de 2012, mientras que la media de los precios de estos inmuebles con carácter residencial y las ventas pendientes, aumentaron en un 10 y un 19% respectivamente.

De acuerdo al CEO de esta asociación, Duncan R. MacKenzie, las ganancias hubieran sido más altas de no ser porque el inventario fuera tan limitado. No obstante, este precedente permite un buen augurio para el resto de 2013, que se espera que esté mucho más activo aún. Para MacKenzie, los precios seguirán aumentando y los vendedores presenciarán un incremento de la demanda a pesar que las viviendas se encarezcan. Durante abril de 2013, las ventas que se cerraron fueron 7.121, un 8,5% más que en abril de 2012 cuando se concretaron 6.564 transacciones de compra-venta de inmuebles residenciales. 

En 218.875 dólares se ubicó el promedio del precio de las viviendas en el Estado de New York, 10% más que en abril de 2012, y la media del precio de venta quedó en 217.000 dólares, 5,9% más que el mismo mes del año anterior. Quedaron 11.382 ventas pendientes en abril de 2013, 19,9% más que abril de 2012 (9.496 ventas pendientes). Y por último, el inventario de viviendas disponibles para la venta, cayó un 17,7% si se compara con lo que había en abril de 2012, quedando en 84.104 unidades. De todos modos, existe aún una oferta interesante para invertir en propiedades en la gran manzana.

Empresas del sector tecnológico, sub-arriendan espacios de oficinas en Manhattan

De acuerdo al informe Subleases Popular Amid NYC Tech Boom, realizado por Studley, las empresas del sector de la tecnología se dedican a sub alquilar espacios para oficinas en Manhattan, lo cual les genera una nueva oportunidad de negocio, pero que impide la demanda de espacios de este tipo por parte de pequeñas y medianas empresas que si pudieran tener el dinero suficiente para pagar directamente el dinero por concepto de alquiler de los mismos. En esta investigación, se observa la intención de las compañías tecnológicas por consolidarse en la ciudad de Nueva York, a la que ven como la “Silicon Valley del este”, por su potencial económico y cultural.

En este sentido, se encarecen los precios de los alquileres de oficinas, porque los propietarios de las mismas se las alquilan a estas empresas de tecnología y estas a su vez, las sub-arriendan a otras empresas, reduciéndose las operaciones tradicionales de arrendamiento, pero que facilitan las cosas sobre todo a compañías de reciente creación o startups y a las que fueron muy afectadas por la recesión del 2008. Mientras que las empresas más grandes, aminoran sus costos de alquiler trasladándoselos a sus clientes. Otras cosas que se vieron en este informe  es que un 33,3% de los nuevos contratos de arrendamiento de empresas de alta tecnología, creados entre enero a abril del 2013 fueron subarrendamientos

Estos a su vez, son el 15,4% de las ofertas de alquiler en general. Por otro lado, los sub-arrendamientos de las tecnológicas tienen un promedio de duración de 4,4 años, casi un año menos que los sub-arrendamientos hechos por empresas de otras ramas comerciales. Por último, los contratos de arrendamiento tienen cláusulas que los hacen muy flexibles, favoreciendo a los compradores, como la del derecho a la primera oferta, que le permite a futuro, re-estructurar los mismos. Esto hace que se muevan más las inversiones en propiedades ya que los precios, bajo estas circunstancias, pueden tender a bajar y adquirirlas puede ser un excelente negocio.

Volumen de venta de viviendas en Queens, crece un 21%

Las Bienes raíces en Nueva York siempre han sido algo no tan accesible para muchos, y menos en un momento como este, cuando la demanda de viviendas es alta y la oferta es baja. De acuerdo con un informe de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, en el segundo trimestre del 2013 aumentó el volumen de ventas de las viviendas en Queens un 21%, si se compara con el primer trimestre del año. Los precios medios de los hogares también crecieron en un seis por ciento, quedando un poco por debajo de 650.000 dólares.

En cuanto a las viviendas unifamiliares, los precios medios de venta han ido en aumento desde principios de 2012, si revisamos minuciosamente estas cifras en los sectores de Queens. El precio medio actual en Bayside es de 691.000 dólares, un aumento respecto al primer trimestre de este año del ocho por ciento, y de un nueve por ciento con respecto al segundo trimestre del 2012. Mientras que en Douglaston y Little Neck, los precios registraron un aumento durante este tiempo en comparación al segundo trimestre del año pasado, del 10 por ciento. El precio de venta de una casa promedio actual en esos sectores es de 772.000 dólares, para quienes desean invertir en propiedades aquí es un buen momento ya que pronto estarán por las nubes. 

De acuerdo al presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, Steven Spinola, estos precios seguirán su escalada, sobre todo en zonas calientes como Forest Hills. Pero las tasas hipotecarias pudieran frenar un poco las ventas, ya que a medida que vayan subiendo los intereses, la gente no se animará tanto a solicitar créditos para adquirir viviendas. No obstante, Spinola aseveró que las ganancias son percibidas por el mercado de forma constante y se espera que los precios sigan subiendo por el resto del año, sobre todo por la demanda alta que los impulsará de una manera consistente.

Pago de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en Nueva York es desigual

Algunas de las propiedades más valiosas de la ciudad de Nueva York en los sectores de mayor costo son significativa y persistentemente infravaloradas, según un nuevo informe del NYU Furman Center para el Real Estate and Urban Policy. Esta infravaloración tiene importantes consecuencias para la distribución de las cargas fiscales en la ciudad de Nueva York. De acuerdo a la co-directora de NYU Furman Center, Vicki Been, la infravaloración de estas propiedades hace que el impuesto a la propiedad sea menor para los propietarios de algunos de los más valiosos de apartamentos en la ciudad, lo que ocasiona una injusta distribución de las cargas fiscales por este concepto.

Este informe que se llamó Shifting the Burden, identificó 50 casos en los que esto sucedió durante el año 2012, superando las estimaciones del Departamento de Finanzas de la ciudad en cuanto a algunas transacciones de compra-venta. Un ejemplo de esto es lo que paso con un apartamento que está en un edificio de Upper East Side, en Manhattan, el cual fue vendido por 50 millones de dólares, mientras que las otras 13 unidades del edificio se valoraron en 15.700.000 dólares. La discrepancia se origina por las legislaciones fiscales vigentes, con las que se comparan las rentas que generan los edificios de alquiler con los de alta gama. 

Pero esto es ilógico, porque a la larga lo que se genera es un desequilibrio en cuanto a la recaudación de impuestos de propiedad. Se consagró en el informe que el 70% de las propiedades subvaluadas se concentran en cuatro sectores: Upper East Side, Upper West Side, Park Slope / Carroll Gardens y Fort Greene / Brooklyn Heights. En fin, la infravaloración de condominios y cooperativas en la ciudad de Nueva York es una de las tantas desigualdades significativas en el impuesto sobre la propiedad dentro de este sistema.

Volumen de venta de viviendas en Nueva York, subió 9% durante segundo trimestre de 2013

En toda la ciudad de Nueva York, el volumen de ventas de todos los tipos de viviendas, (que incluye a los apartamentos y las unifamiliares), aumentó un 9% en el segundo trimestre del 2013, a diferencia del mismo período del año anterior, quedando 10.551 transacciones de compra-venta. El precio medio de venta de una casa en toda la ciudad se redujo ligeramente un poco más del 1% a 779.000 dólares, atribuyéndose esto a un aumento de las ventas fuera de Manhattan, donde los precios promedio son significativamente más bajos, incidiendo en una reducción del mismo en New York.

Además, la cantidad de ventas de viviendas por más de 10 millones de dólares se redujo de 40 en el primer trimestre del 2012 a 30 en el segundo trimestre de 2012, pasando a 22 en el segundo trimestre del 2013, debido a las implicaciones fiscales y tributarias que una operación de este tipo conlleva.  Ahora bien, si nos vamos a los distintos sectores de Manhattan,  durante este segundo trimestre se vendieron 754 viviendas en Upper East Side, 559 en Upper West Side, 268 en Midtown East, 240 en Midtown West, 220 en Chelsea / Flatiron y 194 en Gramercy / Kips Bay. 

Mientras que las ventas de inmuebles para uso residencial en Brooklyn se distribuyeron de la siguiente forma: 222 en Bedford, 134 para East New York / Spring Creek, 128 en Park Slope, 111 en Bay Ridge / Fort Hamilton, 107 en Gravesend / Mapleton y 105 en Borough Park. En Queens, las ventas en el segundo trimestre de este año por sectores, ocurrieron así: 366 en Flushing, 312 en Rego Park / Forest Hills / Kew Gardens, 236 en Springfield Gardens / Jamaica / South Jamaica / Baisley Park y 204 en Jackson Heights / Elmhurst. Todo esto es una total evidencia de la recuperación que se evidencia en el negocio del real estate donde la inversión en propiedades es cada vez mayor.

Proyecto de ley, ampliaría derechos de inquilinos de locales comerciales en Nueva York

Una reintroducción del proyecto de ley que otorgaría más derechos a los inquilinos de inmuebles para uso comercial, probablemente enfrentará una fuerte oposición de la industria de bienes raíces. La Ley para la Supervivencia de la Pequeña Empresa (Small Business Jobs Survival Act), daría a los inquilinos de este tipo de bienes en el Estado de Nueva York, el derecho a renovar contratos de arrendamiento por un mínimo de 10 años, así como la oportunidad de ir a un arbitraje para llegar a términos beneficiosos con sus propietarios. Para el presidente de Massey Knakal Realty, Robert Knakal, es una idea muy estúpida, porque puede afectar el sector.

Ahora bien, este marco legal beneficiaría principalmente a los pequeños empresarios que invirtieron decenas o cientos de miles de dólares para mejorar su establecimiento comercial, que puede ser una papelería, tienda de delicatesses, restaurant, tintorería, farmacia, club, bar o un quiosco. Las consecuencias de un aumento considerable de los precios de alquiler, podría obligar a estas empresas a cerrar o desaparecer. Si el propietario de la misma se enfrenta a la expiración de un contrato de arrendamiento, y el dueño del local no lo renueva, el pequeño empresario perdería todo lo que ha invertido en el negocio y trasladarse a otro lugar no sería una buena elección, porque tendría que comenzar de cero al buscar nuevos clientes.

Los desafíos que enfrentan los pequeños arrendatarios comerciales no son nuevos. El proyecto de ley de derechos de los inquilinos comerciales, existe de alguna forma desde 1986, cuando fue presentado por el entonces concejal Ruth Messinger con un nombre diferente. Una versión revisada fue introducida en 2008 y patrocinada por los 32 miembros del Comité de Pequeños Negocios del Ayuntamiento (City Council’s Small Business Committee). La versión actual se introdujo de nuevo en diciembre de 2012, como un intento más de establecer una ley que beneficie a estos comerciantes de manera permanente. Más información sobre el mercado de bienes raíces en la sección de noticias de 

invertirenpropiedades.net

Viviendas disponibles para la venta en Nueva York son escasas

El número de viviendas disponibles para la venta en Nueva York y sus alrededores, ha caído muy por debajo de la demanda actual, resultando en la existencia de un inventario de apartamentos en la zona de Manhattan que está en sus niveles más bajos de los últimos 13 años. Con tan pocas propiedades en el mercado, muchos compradores están dispuestos a adquirirlas, incluso solicitando un crédito hipotecario que en estos momentos tienen tasas de interés históricamente bajas, lo cual aprovechan antes que las mismas suban. Por eso, muchos propietarios cuando colocan su vivienda en venta,  ya sea con un aviso en una ventana o en una página Web, son recibidos por una ola de compradores desesperados que hacen ofertas incluso por encima del precio de venta y en efectivo.

Y casi tan pronto como aparecen, los inmuebles publicados en los listados desaparecen. De acuerdo a expertos en el sector inmobiliario, como no hay muchas viviendas, los inventarios se reducen, incrementando los precios de venta de los inmuebles para uso residencial de forma considerable. En los primeros meses de 2013, la media de los precios de los apartamentos en Manhattan pasaba de 1.400.000 dólares, debido a esta situación que frustra las ambiciones de muchos que desean poseer una vivienda propia. Un ejemplo de ello es el de Anthony Francavilla, quien junto a su novia querían comprar una casa en Bedford-Stuyvesant, Brooklyn, lo cual no pudo hacer, porque el propietario de dicho inmueble había recibido más de 20 ofertas.

Mientras que John Clark, es otro comprador que fracasó en su intento de adquirir en dos apartamentos porque sus ofertas no fueron en efectivo. Por otra parte,  Michael Munn, quien se dedica a enseñar matemáticas, buscaba comprar un apartamento tipo estudio en Brooklyn o en el centro de Manhattan, y últimamente tuvo que suspender unas vacaciones que estaba teniendo en Fire Island para regresar rápidamente a la ciudad porque había un apartamento nuevo en la lista que pudiera interesarle, de la que podría desaparecer en solamente horas.  Más información sobre el mercado inmobiliario en la sección noticias de apartamentomiami.com 

Vivienda más estrecha de Nueva York, vendida en 3,25 millones de dólares

En Nueva York, hay una vivienda que es considerada como la más estrecha de esta ciudad, la cual está ubicada en el número 75.5 de la calle Bedford,  y donde se han hospedado actores de cine muy famosos. Recientemente, la empresa de bienes raíces Town Real State lo vendió en 3.250.000 dólares, un precio alto para una vivienda de apenas 2,6 metros de ancho, pero con tres pisos, en donde hay tres habitaciones, dos baños y un jardín interior ancho. 

En Greenwich Village, es el sector de la ciudad donde se encuentra esta casa que se construyó en el año de 1850. El nombre de la vivienda es Casa Millay (Millay House en inglés), con el que se recuerda a una de sus antiguas dueñas muy celebres: Edna St. Vincent Millay, una poetisa ganadora del premio Pulitzer. En el año 2010, se vendió por última vez a un precio de 2.1 millones de dólares y en esta ocasión, trataron de venderla por 4.3 millones de dólares. Una de las cosas que destacan de Millay House, es que adorna a una de las manzanas más alegres y pintorescas de Greenwich Village, siendo parte de la herencia artística y cultural que existe en el barrio. Además, se ha remodelado con acabados modernos, pero enfocándose en preservar su esencia para mantener su originalidad.

Una de las cosas que se dice acerca de esta vivienda, es que se construyó a mediados del siglo XIX en un sitio que antes estaba vacío, el cual era usado como lugar de paso entre dos viviendas vecinas. Su superficie es de 139,50 metros cuadrados. Otras celebridades aparte de Edna St. Vincent Millay que vivieron aquí, son Cary Grant, el actor John Barrymore y Margaret Mead, quien se dedica a la antropología. En fin, esta vivienda es famosa tanto por sus características, como por sus dueños. El mercado inmobiliario tiene sus noticias en apartamentomiami.com